房地产重磅利好消息来了，相关消息透露新一轮的救市政策已经上路。
受此消息影响，11 月 20 号盘中地产股大涨、直线拉升，虽然政策尚未落地，但总归是有消息了。
其实老杨从今年四月份开始，就一直在呼吁救市，如今都快到年底了，才终于有了政策相关动态。
在这一过程中，楼市持续下跌，几乎各项指标都创下了历史最差纪录。
到了目前这个节点，我认为已经熬不住了。
最关键的原因，各位也关注到了，最近关于银行的自销房断供新闻频出，这意味着房地产市场的超级低迷，房价超预期大跌所产生的负面效果，已经让银行体系有些扛不住了。
过去几年，我们一直强调防范风险、牢牢守住不发生系统风险的底线，而到了当前节点，房地产持续下跌所累积的风险已经到了关键时期。
这种形势下还犹豫什么？
必须当机立断！
那么外媒流传的政策内容有哪些呢？
主要有三项。
买新房贷款贴息
第一项，全国范围内对购买新房的贷款进行补贴，这属于对需求端的贷款支持。
个人买房贷款政策主要有两类方向，一类是降首付，一类是降利息。
经过去年的新政之后，目前首付比例已经降到了 15%，已经是很低的水平了。不仅首套，很多二套也能降到 15%，降首付的空间已经很小。
但降低房贷利率还有很大空间，过去三年房贷政策不断放松，楼市调控紧缩时期的相关政策已全部松绑，目前增量房贷利率主要跟着全国利率浮动。
存量房贷利率过去两年经过两次下调，基本到位；但我认为存量方面，国家还可以再组织一次统一下调，进一步减轻近40万亿存量房贷的利息负担。
不过，这次流传的房贷新政是针对增量房贷，也就是说只能用于买新房，买二手房不适用，这体现出国家重点支持新房市场。
因为新房市场活跃后，地方政府才能顺利卖地；说到底，还是土地财政在背后起作用。
购买新房的贷款利率可能会进行贴息，贴息是常用手段，只不过在房贷领域很少使用。
比如今年九月份，国家就对消费贷进行过贴息，居民购买消费品时的贷款，利率降低1个百分点，由国家财政承担。
按照这个逻辑，全国范围内对新购买的新房贷款贴息1个百分点的概率很大。
买房贷款可退个税
第二项传言中的政策内容，是加大买房贷款人的个人所得税退税额度。
很多朋友知道，近两年个人所得税退税中有一项优惠政策：家庭首套房贷每月可抵扣 1000 元，一年就能抵扣 1.2 万元。
但这并非全部抵扣个人房贷利息，只是在计税总金额中减去 1.2 万元。
未来可能会提高抵扣额度，比如每月抵扣 2000 元、3000 元、4000 元甚至 5000 元都有可能。
但这种做法只是程度上的变化，并未发生本质改变。
而在历史上，楼市低迷时期也曾有过力度更大的政策，比如本世纪初，上海就实行过五年内买房贷款利息全部抵免个人所得税的政策，力度非常大，老杨曾经经历过且受益过，我认为这类政策仍有实施空间。
房产交易降税费
第三项传言中的政策是降低买房的交易成本。
之前我已经多次呼吁，目前买房的交易税收主要有契税、个人所得税、增值税三类。
契税是买新房、二手房都需要缴纳的，由买家承担；二手房交易中还有增值税和个人所得税。
这三个税种里，有两个是可以调减的。
首先是契税，去年已经调整过一次，主要按照购买房屋的套型面积调节，尤其是 140 平米以下的户型，调节幅度较大。
这次估计会进一步调减所有购买户型的契税税率，哪怕是大平层、别墅也不例外。
第二个可以调整的是增值税，目前全国规定买房满两年再卖房可免征增值税，我认为这个税种可以暂停征收。
至于个人所得税，我认为调整空间不是很大。
传言中的政策就这三项，但总体来看，我认为力度还不够，还没达到我所说的 “大招”“猛招” 程度。
三个大招有必要提到议事日程
我之前提出的政策建议有三个大招：
第一，国家队下场收购存量新房，用作保障房或短期租赁房，大幅去化新房库存。
第二，全国范围内一刀切式暂时停止新建保障房，不管是租赁型还是配售型，全部停止新建。
现在房子已经很多了，既然过剩，何必还建那么多保障房？
政府可以拿钱收储存量房子用作保障房，也可以发放补贴，用货币化方式实现保障。
第三，严格约束地方政府卖地，通过新房去化周期和房价跌幅两个指标，让全国大部分地方政府暂时停止卖地。
除了上述三个大招，我还有一个建议：政策表述上需要有些转变。
近两年已经不再提 “房住不炒”，这是很大的改善，但只提 “促进房地产市场止跌企稳” 还不够，要明确提出 “促进房价上涨”；如果能加一句 “恢复房子的金融属性” ，那就更好了。
最后总结一下：关于这次外媒的传言，我认为还是比较靠谱的，未来一到两个月之内大概率会出台一波新政。
但如果新政内容仅限于上述三点，我认为力度还不够，还无法实现房价止跌。
考虑到近期全球股市集体下跌，我们的股市也概莫能外，如果牛市变熊市，则对我国经济、企业、家庭财富形成新的不利影响。
相比一年之前，当前稳股市的难度明显增加。此时，稳楼市的重要性进一步凸显。
股市与楼市都要稳，二者如能同时稳住，皆大欢喜；二者皆稳不住，后果很严重。
如果未来一年，股市下去了，楼市能顶上来，那也算是略强的局面。
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